- Sim, ainda vale a pena investir em Airbnb em Santa Catarina, mas o cenário mudou: a rentabilidade bruta anual caiu de patamares de 12%-15% para 8%-11% nos últimos 2 anos, ainda superior a aplicações tradicionais como CDI (cerca de 11,15% ao ano em 2024) e com potencial de valorização do imóvel.
- O diferencial está na localização e no modelo de gestão: imóveis em Balneário Camboriú e Itapema com vista para o mar ou próximos a centros comerciais têm taxa de ocupação acima de 75% na alta temporada, enquanto bairros periféricos em Itajaí ou Blumenau exigem estratégias mais voltadas a eventos e turismo de negócios.
- Crédito estruturado e consórcio são ferramentas-chave para entrar nesse mercado: com juros ainda elevados (Selic a 11,25% ao ano em maio de 2025), o consórcio de imóveis permite adquirir o ativo sem entrada e sem juros, enquanto linhas de crédito para reforma ou mobília turbinam o retorno.
O problema real: o que acontece sem esse recurso
Muitos investidores que ignorei o movimento de profissionalização do Airbnb em Santa Catarina estão com imóveis encalhados ou com retorno abaixo do esperado. Em Blumenau, por exemplo, um apartamento de 70 m² no bairro Velha, comprado em 2022 por R$ 350 mil, hoje vale R$ 380 mil — valorização de apenas 8,5% em três anos. Sem uma estratégia de locação por temporada, o proprietário depende de aluguel tradicional de R$ 1.800 mensais, o que dá um retorno líquido anual de cerca de 5,7% (descontando IPTU e condomínio). Isso é menos que a inflação acumulada no período (cerca de 15% pelo IPCA).
Outro caso comum é o de famílias que compraram na planta em Itapema, como no residencial Oceano Park, em 2020, e hoje enfrentam atrasos na entrega ou despesas inesperadas de condomínio. Sem crédito estruturado para capital de giro ou reforma, o imóvel fica parado por meses, gerando custos fixos sem receita. Na minha experiência como especialista em crédito estruturado, já vi situações em que a falta de planejamento financeiro fez o investidor perder até 30% do potencial de retorno nos primeiros 12 meses de operação.
O que muda na prática
Investir em Airbnb em Santa Catarina com planejamento financeiro adequado transforma o jogo. Primeiro, a rentabilidade líquida pode saltar de 5%-6% (aluguel tradicional) para 8%-11% ao ano, dependendo da sazonalidade e da gestão. Em Balneário Camboriú, um studio de 40 m² na Avenida Atlântica, adquirido por R$ 500 mil, gera receita bruta mensal de R$ 6 mil em alta temporada (dezembro a março) e R$ 2,5 mil no restante do ano, totalizando cerca de R$ 48 mil anuais. Descontando 15% de taxas de plataforma, condomínio (R$ 800/mês) e IPTU (R$ 300/mês), o líquido fica em torno de R$ 30 mil — 6% ao ano, mas com potencial de valorização do imóvel de 10%-12% ao ano em regiões nobres.
Segundo, o uso de crédito estruturado permite alavancar o investimento. Como Rodolfo Gheno, parceiro da G6 Capital, acompanhei um cliente que usou consórcio para adquirir uma cobertura em Itajaí (R$ 600 mil) e depois tomou um financiamento de R$ 80 mil para mobiliar e reformar o imóvel. Em 18 meses, a taxa de ocupação média foi de 68%, gerando receita suficiente para pagar as parcelas do consórcio e ainda sobrar caixa. O imóvel hoje está avaliado em R$ 720 mil. Sem o crédito, ele teria demorado 5 anos para comprar à vista.
| Cenário | Investimento inicial | Receita bruta anual (Airbnb) | Despesas anuais | Rentabilidade líquida anual | Valorização imobiliária (3 anos) |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio em Balneário Camboriú (Av. Atlântica) | R$ 500 mil | R$ 48 mil | R$ 18 mil | 6,0% | 12% |
| Apartamento 2 quartos em Itapema (Centro) | R$ 400 mil | R$ 36 mil | R$ 14 mil | 5,5% | 10% |
| Cobertura em Itajaí (Centro) | R$ 600 mil | R$ 54 mil | R$ 20 mil | 5,7% | 8% |
| Apartamento em Blumenau (Centro, para eventos) | R$ 350 mil | R$ 30 mil | R$ 12 mil | 5,1% | 6% |
| Casa em Florianópolis (Lagoa da Conceição) | R$ 800 mil | R$ 72 mil | R$ 28 mil | 5,5% | 9% |
Passo a passo para investir em Airbnb em Santa Catarina
- Defina o perfil do imóvel e a localização: priorize regiões com alta demanda turística (Balneário Camboriú, Itapema, Florianópolis) ou de eventos (Blumenau, Joinville). Evite bairros residenciais sem atrativos.
- Analise o fluxo de caixa projetado: calcule receita bruta com base em ocupação média de 60%-70% (dados da AirDNA para SC em 2024) e despesas com condomínio, IPTU, taxas de plataforma (15%), limpeza e manutenção (10%).
- Estruture o financiamento: se for à vista, use consórcio para diluir o custo sem juros. Se precisar de crédito, busque linhas de crédito imobiliário com taxa prefixada ou crédito para reforma (ex.: poupança da Caixa a TR + 8,5% ao ano).
- Invista em mobília e automação: um imóvel bem decorado e com fechadura inteligente (cerca de R$ 2 mil) aumenta a nota no Airbnb e reduz custos operacionais. Orçamento médio para mobiliar um studio de 40 m²: R$ 25 mil.
- Contrate uma gestora local ou faça você mesmo: em SC, empresas como a GuestReady ou gestores independentes cobram 15%-20% da receita. Para quem quer autonomia, use ferramentas como Hospedin ou Guesty para automatizar check-in e limpeza.
- Monitore e ajuste a precificação: use o Pricing Labs ou Beyond Pricing para ajustar diárias conforme sazonalidade. Em alta temporada (dezembro a fevereiro), aumente em 50%-80% o valor base.
Vantagens e pontos de atenção
- Vantagens: rentabilidade superior ao aluguel tradicional (8%-11% vs. 5%-6%); valorização imobiliária em regiões turísticas (10%-15% ao ano em BC e Itapema); flexibilidade para uso próprio em baixa temporada; possibilidade de alavancagem com crédito estruturado.
- Pontos de atenção: sazonalidade forte (70% da receita em 4 meses do ano); custos de manutenção mais altos (troca de móveis a cada 3-4 anos); riscos regulatórios (alguns condomínios proíbem Airbnb); necessidade de gestão ativa ou terceirizada.
Números e retorno esperado
Com base em dados reais do mercado catarinense de 2024-2025, um investimento de R$ 500 mil em um studio em Balneário Camboriú gera receita bruta anual de R$ 48 mil a R$ 55 mil. Descontando 25% de custos operacionais (taxas, condomínio, IPTU, manutenção), o líquido fica entre R$ 36 mil e R$ 41 mil, ou 7,2% a 8,2% ao ano. Somando a valorização do imóvel (média de 10% ao ano em regiões nobres), o retorno total chega a 17%-18% ao ano — mais que o dobro do CDI líquido de Imposto de Renda (cerca de 8,5% para prazos longos).
Em Itapema, um apartamento de 2 quartos no Centro, comprado por R$ 400 mil, tem receita bruta de R$ 36 mil, com custos de 30% (condomínio mais alto em prédios novos). O líquido de R$ 25 mil representa 6,25% ao ano, mas a valorização imobiliária na região (11% em 2024, segundo o índice FipeZap para SC) eleva o retorno total para 17,25% ao ano. Para quem usa consórcio, como Rodolfo Gheno, parceiro da G6 Capital, o custo de aquisição é zero em juros, e a parcela mensal é paga com a receita do aluguel, gerando um ciclo virtuoso de capital.
Já em Blumenau, o foco deve ser em imóveis próximos a centros de eventos (como a Vila Germânica) ou hospitais, onde a ocupação média fica em 55%-60%, mas com diárias mais baixas (R$ 150-R$ 200). A rentabilidade líquida fica em torno de 5%, mas com baixo risco de vacância prolongada. Para famílias que buscam segurança, essa é uma opção viável, desde que o imóvel seja adquirido com crédito estruturado para não comprometer o fluxo de caixa.
Perguntas frequentes
Airbnb em Santa Catarina ainda é lucrativo em 2025?
Sim, mas com rentabilidade mais modesta do que em 2020-2021. A média de retorno líquido está entre 6% e 8% ao ano para imóveis bem localizados, podendo chegar a 11% com gestão eficiente e valorização imobiliária. O segredo está em escolher regiões turísticas consolidadas (Balneário Camboriú, Itapema, Florianópolis) e usar crédito estruturado para reduzir o custo de aquisição.
Qual o melhor município de Santa Catarina para investir em Airbnb?
Balneário Camboriú lidera em rentabilidade bruta (diárias de R$ 400-R$ 800 em alta temporada) e valorização imobiliária (12%-15% ao ano). Itapema é a segunda opção, com preços mais acessíveis (R$ 350 mil-R$ 500 mil) e crescimento de 10% ao ano. Blumenau é indicado para quem busca estabilidade com eventos, e Florianópolis (Lagoa, Jurerê) para imóveis de alto padrão.
Como financiar um imóvel para Airbnb com juros altos?
A melhor estratégia é o consórcio de imóveis, que não cobra juros, apenas taxa de administração (15%-20% do valor total). Outra opção é o crédito imobiliário com taxa prefixada (atualmente 10%-12% ao ano) ou linhas de crédito para reforma
Quer investir em imóveis em Santa Catarina?
Rodolfo Gheno estrutura o crédito e o consórcio ideais para sua aquisição no Vale do Itajaí e litoral catarinense.
Perguntas frequentes
Sim, mas com rentabilidade mais modesta do que em 2020-2021. A média de retorno líquido está entre 6% e 8% ao ano para imóveis bem localizados, podendo chegar a 11% com gestão eficiente e valorização imobiliária. O segredo está em escolher regiões turísticas consolidadas (Balneário Camboriú, Itapema, Florianópolis) e usar crédito estruturado para reduzir o custo de aquisição.
Balneário Camboriú lidera em rentabilidade bruta (diárias de R$ 400-R$ 800 em alta temporada) e valorização imobiliária (12%-15% ao ano). Itapema é a segunda opção, com preços mais acessíveis (R$ 350 mil-R$ 500 mil) e crescimento de 10% ao ano. Blumenau é indicado para quem busca estabilidade com eventos, e Florianópolis (Lagoa, Jurerê) para imóveis de alto padrão.
