Como escolher imóveis para locação de temporada: guia prático para investidores
- Priorize imóveis em regiões com alta demanda turística consolidada, como Balneário Camboriú, Itajaí, Itapema e Blumenau, onde a taxa de ocupação em temporada supera 80%.
- Invista em apartamentos com até 2 vagas de garagem, próximos a praias ou centros de eventos, garantindo ticket médio diário entre R$ 400 e R$ 1.200.
- Utilize crédito estruturado ou consórcio para financiar a entrada ou o imóvel inteiro, aproveitando juros competitivos e prazos longos — estratégia que uso com frequência como especialista em crédito.
O problema real: o que acontece sem esse recurso
Muitos investidores compram imóveis para locação de temporada sem planejamento, baseando-se apenas na emoção de "ter um pé na praia". O resultado? Imóveis em regiões com baixa demanda, como bairros afastados de Balneário Camboriú ou Itapema, que ficam vazios por 70% do ano. Em Santa Catarina, dados da Associação de Hotéis e Turismo mostram que imóveis mal localizados em cidades como Itajaí (fora do eixo da praia) têm taxa de ocupação média de apenas 35% na baixa temporada, contra 85% em áreas centrais.
Outro erro comum é ignorar a infraestrutura local. Um cliente meu, empresário de Blumenau, comprou um sobrado em uma área residencial de Itapema achando que a proximidade da BR-101 bastava. Resultado: o imóvel ficou alugado apenas 20 dias no verão, pois não tinha garagem coberta nem acesso fácil a pé para a praia. Sem um estudo de viabilidade, o investimento virou despesa fixa de condomínio e IPTU.
O que muda na prática
Escolher o imóvel certo para locação de temporada transforma um passivo em ativo líquido. Na minha experiência como especialista em crédito estruturado, observo que imóveis em Balneário Camboriú, por exemplo, geram retorno anual de 8% a 12% sobre o valor de compra, contra 4% a 6% da poupança. Em Itajaí, apartamentos próximos ao Porto e à Praia Brava valorizaram 18% nos últimos 3 anos, segundo o índice FipeZap.
Com a escolha correta, você reduz custos operacionais. Imóveis com menos de 80m², por exemplo, têm manutenção mais barata e giram mais rápido na plataforma Airbnb. Dados do mercado catarinense mostram que studios em Blumenau, perto do Parque Vila Germânica, alugam por até R$ 350 por noite em eventos como a Oktoberfest, com ocupação de 95% no período.
| Critério | Imóvel bem escolhido | Imóvel mal escolhido |
|---|---|---|
| Localização | Centro de Balneário Camboriú, a 200m da praia | Bairro residencial a 3km da praia, sem transporte público |
| Taxa de ocupação anual | 75% (alta temporada + eventos) | 30% (apenas feriados isolados) |
| Ticket médio diário | R$ 800 (apartamento 2 quartos) | R$ 250 (casa simples, sem garagem) |
| Retorno sobre investimento | 10% ao ano (aluguel + valorização) | 2% ao ano (só cobre condomínio) |
| Facilidade de crédito | Financiamento aprovado em 15 dias (imóvel em área valorizada) | Recusado por falta de liquidez do imóvel |
Passo a passo para escolher o imóvel ideal
- Defina o perfil do locatário: Famílias preferem imóveis com 2 quartos e área de lazer; casais buscam studios com vista. Em Santa Catarina, o turista de Balneário Camboriú gasta mais (R$ 1.000/dia) do que o de Itajaí (R$ 600/dia).
- Analise a sazonalidade local: Blumenau tem pico em outubro (Oktoberfest); Itapema, em janeiro e fevereiro. Imóveis em áreas de eventos têm ocupação mais estável.
- Calcule a viabilidade financeira: Some IPTU, condomínio, taxa de administração (20% a 30% do aluguel) e manutenção. O aluguel bruto deve cobrir esses custos e sobrar 50% para lucro.
- Verifique a infraestrutura: Garagem coberta para 2 carros, elevador, segurança 24h e proximidade de supermercados e farmácias são itens obrigatórios.
- Estruture o financiamento: Como Rodolfo Gheno, parceiro da G6 Capital, recomendo usar consórcio para imóveis de até R$ 500 mil (taxa zero, prazo de 120 meses) ou crédito estruturado para valores maiores, com juros a partir de 0,8% ao mês.
Vantagens e pontos de atenção
- Vantagens: Retorno superior à renda fixa (8% a 12% ao ano). Valorização do imóvel em regiões turísticas de Santa Catarina, como Balneário Camboriú (alta de 15% em 2023). Flexibilidade para uso pessoal em baixa temporada. Possibilidade de diversificar com consórcio, sem comprometer o fluxo de caixa.
- Pontos de atenção: Sazonalidade forte — imóvel pode ficar vazio 4 meses por ano. Custos de manutenção e reforma frequentes (pintura, troca de móveis). Concorrência com hotéis e pousadas. Dependência de plataformas como Airbnb, que cobram comissão de até 15%.
Números e retorno esperado
No mercado catarinense, um apartamento de 70m² em Balneário Camboriú, comprado por R$ 600 mil, gera receita bruta anual de R$ 72 mil (considerando 180 diárias a R$ 400). Após custos (condomínio, IPTU, manutenção e taxa de administração), o lucro líquido fica em R$ 36 mil — retorno de 6% ao ano, mais valorização do imóvel. Já em Itajaí, um imóvel similar na Praia Brava, comprado por R$ 450 mil, fatura R$ 54 mil brutos, com lucro líquido de R$ 27 mil (6% ao ano).
Em Blumenau, a rentabilidade é maior em períodos de evento: um studio de 40m² comprado por R$ 250 mil gera R$ 15 mil em outubro (Oktoberfest) e mais R$ 20 mil no resto do ano, totalizando 14% de retorno líquido. Como Rodolfo Gheno, especialista em crédito estruturado, vejo que o consórcio é ideal para esses casos: você paga parcelas de R$ 2.500 por mês (carta de R$ 300 mil) e usa o imóvel para gerar receita antes mesmo de quitá-lo.
Perguntas frequentes
Qual o melhor tipo de imóvel para locação de temporada em Santa Catarina?
Apartamentos de 2 quartos com garagem, em regiões centrais ou próximas à praia, são os mais procurados. Em Balneário Camboriú, studios também têm alta demanda de casais. Evite casas em áreas residenciais, pois a manutenção é cara e a rotatividade é menor.
Como financiar um imóvel para temporada sem comprometer o orçamento?
Use consórcio para imóveis de até R$ 500 mil, com parcelas fixas e sem juros. Para valores maiores, o crédito estruturado da G6 Capital oferece taxas a partir de 0,8% ao mês e prazos de até 240 meses. Planeje a entrada com 20% do valor do imóvel.
Qual a rentabilidade real de um imóvel em Itapema?
Em Itapema, um apartamento de 80m² comprado por R$ 550 mil gera receita bruta de R$ 66 mil por ano (180 diárias a R$ 370). Após custos, o lucro líquido é de R$ 33 mil (6% ao ano), com valorização média de 10% ao ano nos últimos 5 anos.
Vale a pena investir em imóveis para temporada em Blumenau?
Sim, especialmente perto do Parque Vila Germânica e do Centro. A Oktoberfest garante pico de demanda, mas o resto do ano tem ocupação moderada (40% a 50%). O retorno líquido médio é de 8% ao ano, com valorização de 12% em áreas nobres.
Quer investir em imóveis em Santa Catarina?
Rodolfo Gheno estrutura o crédito e o consórcio ideais para sua aquisição no Vale do Itajaí e litoral catarinense.
Perguntas frequentes
Apartamentos de 2 quartos com garagem, em regiões centrais ou próximas à praia, são os mais procurados. Em Balneário Camboriú, studios também têm alta demanda de casais. Evite casas em áreas residenciais, pois a manutenção é cara e a rotatividade é menor.
Use consórcio para imóveis de até R$ 500 mil, com parcelas fixas e sem juros. Para valores maiores, o crédito estruturado da G6 Capital oferece taxas a partir de 0,8% ao mês e prazos de até 240 meses. Planeje a entrada com 20% do valor do imóvel.
Em Itapema, um apartamento de 80m² comprado por R$ 550 mil gera receita bruta de R$ 66 mil por ano (180 diárias a R$ 370). Após custos, o lucro líquido é de R$ 33 mil (6% ao ano), com valorização média de 10% ao ano nos últimos 5 anos.
Sim, especialmente perto do Parque Vila Germânica e do Centro. A Oktoberfest garante pico de demanda, mas o resto do ano tem ocupação moderada (40% a 50%). O retorno líquido médio é de 8% ao ano, com valorização de 12% em áreas nobres.
