- Sim, é possível investir enquanto paga um financiamento imobiliário. A estratégia correta usa a alavancagem do crédito imobiliário para gerar fluxo de caixa positivo, transformando a dívida em um ativo que se paga sozinho.
- O segredo está na diferença entre o custo do crédito e a valorização do imóvel. Em cidades como Balneário Camboriú e Itajaí, onde imóveis valorizam acima de 15% ao ano, o retorno supera facilmente os juros do financiamento, gerando patrimônio líquido.
- Consórcio e crédito estruturado são ferramentas complementares. Enquanto o financiamento tradicional compra o imóvel, o consórcio pode ser usado para quitar saldos ou investir em loteamentos, e o crédito estruturado permite captar recursos para reformas ou aquisição de múltiplas unidades.
O problema real: o que acontece sem esse recurso
No mercado brasileiro, especialmente em Santa Catarina, a maioria das famílias comete um erro clássico: ou compra um imóvel e para de investir, ou investe e adia a compra da casa própria. Dados do Banco Central mostram que a taxa de juros média do financiamento imobiliário no Brasil está em torno de 9,5% ao ano (SFH), enquanto a poupança rende apenas 6,17% ao ano. Sem uma estratégia integrada, o patrimônio fica estagnado.
Um exemplo concreto: em Blumenau, um apartamento de 80 m² no bairro Velha custava R$ 350 mil em 2020. Hoje, vale R$ 520 mil. Quem esperou juntar 100% do valor perdeu R$ 170 mil de valorização. Enquanto isso, quem financiou 70% do imóvel pagou cerca de R$ 120 mil de juros no período, mas embolsou R$ 170 mil de ganho patrimonial — um saldo positivo de R$ 50 mil, sem contar a moradia. O erro real é não usar o crédito como alavanca.
Na minha experiência como especialista em crédito estruturado, vejo empresários no Vale do Itajaí que poderiam ter multiplicado seu patrimônio se tivessem combinado financiamento com investimento. O problema não é a dívida, é a falta de planejamento para que ela gere retorno.
O que muda na prática
Quando você integra financiamento e investimento, a dinâmica financeira se transforma. O imóvel financiado deixa de ser um passivo que consome sua renda mensal e passa a ser um ativo que gera fluxo de caixa positivo. Na prática, você paga a parcela do financiamento com o aluguel recebido e ainda sobra dinheiro para reinvestir.
Vou dar um número concreto do mercado catarinense: em Itapema, um apartamento de 2 quartos na Orla da Praia custa em média R$ 450 mil. Financiado em 80% (R$ 360 mil), a parcela mensal fica em torno de R$ 3.800 (considerando taxa de 9,5% a.a. em 30 anos). O aluguel do mesmo imóvel gira entre R$ 4.500 e R$ 5.000. Isso significa um fluxo de caixa positivo de R$ 700 a R$ 1.200 por mês desde o primeiro dia. Além disso, o imóvel valoriza, em média, 12% ao ano em Balneário Camboriú e região, gerando R$ 54 mil de ganho patrimonial anual.
Como Rodolfo Gheno, parceiro da G6 Capital, acompanho de perto esses movimentos. O que muda na prática é que você deixa de ser refém da renda fixa e passa a construir patrimônio real com alavancagem controlada.
Comparativo: financiar e investir vs. apenas financiar
| Cenário | Financiar e morar | Financiar e alugar (investir) | Financiar e vender após 5 anos |
|---|---|---|---|
| Entrada (20%) | R$ 90.000 | R$ 90.000 | R$ 90.000 |
| Valor do imóvel (Itajaí, 2024) | R$ 450.000 | R$ 450.000 | R$ 450.000 |
| Valorização projetada (5 anos) | 15% ao ano (R$ 337.500) | 15% ao ano (R$ 337.500) | 15% ao ano (R$ 337.500) |
| Aluguel recebido (5 anos) | R$ 0 | R$ 270.000 (R$ 4.500/mês) | R$ 0 |
| Juros pagos (5 anos) | R$ 171.000 | R$ 171.000 | R$ 171.000 |
| Saldo líquido (após venda) | R$ 166.500 | R$ 436.500 | R$ 166.500 |
Exemplo baseado em imóvel de R$ 450 mil em Itajaí, financiamento de 80%, taxa de 9,5% a.a., valorização de 15% ao ano. Aluguel estimado em 1% do valor do imóvel.
Passo a passo para investir mesmo financiando um imóvel
- Defina o objetivo do imóvel. Ele será para moradia futura, para alugar ou para vender após valorização? Em Balneário Camboriú, imóveis na beira-mar têm perfil de valorização, enquanto em Blumenau o foco pode ser aluguel residencial.
- Escolha a região com maior potencial de valorização. Em Santa Catarina, cidades como Itapema e Itajaí têm apresentado valorização média de 12% a 18% ao ano, segundo dados do Secovi-SC. Priorize bairros com infraestrutura em expansão.
- Simule o financiamento com a menor taxa possível. Use o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) para imóveis até R$ 1,5 milhão. Taxas abaixo de 9% a.a. são comuns em bancos como Caixa e Itaú para clientes com relacionamento.
- Calcule o fluxo de caixa. A parcela do financiamento não deve ultrapassar 80% do aluguel estimado. Se o aluguel for menor, você precisará complementar com renda extra ou escolher outro imóvel.
- Use consórcio como complemento. Enquanto paga o financiamento, entre em um consórcio de imóvel para quitar o saldo devedor ou adquirir uma segunda unidade. A taxa de administração (média 18% a 22%) é mais barata que juros de financiamento no longo prazo.
- Reinvista o fluxo de caixa positivo. O dinheiro que sobra do aluguel deve ir para um fundo imobiliário (FII) ou para a amortização do financiamento. Em 5 anos, você pode reduzir o saldo devedor em 30%.
- Revise a estratégia anualmente. A valorização imobiliária em Santa Catarina não é linear. Acompanhe o mercado local e decida se vende, refinancia ou segura o imóvel.
Vantagens e pontos de atenção
- Alavancagem patrimonial: com 20% de entrada, você controla 100% do ativo e se beneficia da valorização integral.
- Proteção contra inflação: imóveis em regiões como o Vale do Itajaí historicamente superam a inflação em 5 a 8 pontos percentuais ao ano.
- Geração de renda passiva: aluguel cobre a parcela e ainda sobra caixa para reinvestir.
- Benefício fiscal no IR: juros do financiamento podem ser deduzidos até o limite de R$ 3.561,50 por ano (para imóvel próprio).
- Flexibilidade de saída: em 2 a 3 anos, com a valorização, você pode vender e recuperar o capital investido com lucro.
- Risco de vacância: em períodos de crise, o imóvel pode ficar desocupado por meses. Tenha reserva de 6 parcelas.
- Taxa de juros variável: se o financiamento for pela TR (Taxa Referencial), o custo pode subir com a inflação. Prefira taxa fixa.
- Despesas extras: condomínio, IPTU e manutenção consomem de 15% a 20% do aluguel. Inclua no cálculo.
- Liquidez menor: imóvel não é dinheiro em caixa. Para emergências, mantenha investimentos líquidos paralelos.
- Burocracia do financiamento: documentação e avaliação do banco podem levar de 30 a 60 dias. Planeje-se.
Números e retorno esperado
Com base no mercado de Santa Catarina, vamos a números realistas. Em Balneário Camboriú, um imóvel de 60 m² no bairro das Nações custa hoje cerca de R$ 600 mil. Financiando 80% (R$ 480 mil) com taxa de 9,5% a.a. em 30 anos, a parcela é de R$ 4.050. O aluguel médio na região é de R$ 5.500, gerando fluxo positivo de R$ 1.450 por mês. Em 5 anos, isso soma R$ 87.000 de caixa livre.
A valorização esperada para a região é de 12% ao ano (dados do índice FipeZap para Balneário Camboriú). Isso significa que o imóvel de R$ 600 mil valerá R$ 1.057.000 em 5 anos. Descontando os juros pagos (R$ 228.000) e o saldo devedor restante (R$ 380.000), o patrimônio líquido será de R$ 449.000 — um retorno de 398% sobre os R$ 120.000 de entrada. É um número conservador, considerando que a região tem valorizado acima da média nacional.
Na minha experiência como especialista em crédito estruturado, recomendo que o investidor mantenha uma relação de 70% de aluguel sobre a parcela para garantir margem de segurança. Em Itajaí, por exemplo, imóveis no Centro ou na Praia Brava têm aluguel médio de 1,2% do valor do imóvel, o que proporciona conforto financeiro.
Perguntas frequentes
Preciso ter 100% do valor do imóvel para investir?
Não. Com o financiamento imobiliário, você precisa de apenas 20% a 30% de entrada. O restante é alavancado pelo banco. Em Santa Catarina, é comum financiar 80% do valor, especialmente para imóveis dentro do SFH (até R$ 1,5 milhão). O segredo é escolher um imóvel cujo aluguel cubra a parcela.
Vale mais a pena financiar ou fazer consórcio para investir?
Depende do prazo. Se você quer o imóvel agora, o financiamento é mais rápido (30 a 60 dias). O consórcio é melhor para quem pode esperar de 2 a 5 anos para ser contemplado e quer evitar juros. Uma estratégia híbrida: financie o primeiro imóvel e
Quer investir em imóveis em Santa Catarina?
Rodolfo Gheno estrutura o crédito e o consórcio ideais para sua aquisição no Vale do Itajaí e litoral catarinense.
Perguntas frequentes
Não. Com o financiamento imobiliário, você precisa de apenas 20% a 30% de entrada. O restante é alavancado pelo banco. Em Santa Catarina, é comum financiar 80% do valor, especialmente para imóveis dentro do SFH (até R$ 1,5 milhão). O segredo é escolher um imóvel cujo aluguel cubra a parcela.
