- Lucro na revenda: Comprar na planta permite adquirir imóveis com deságio de 15% a 30% sobre o valor de mercado, gerando margem de lucro na revenda antes mesmo da entrega das chaves.
- Valorização acelerada: Em regiões em expansão, como o Vale do Itajaí em Santa Catarina, a valorização durante a obra pode chegar a 40% em 24 meses, superando qualquer aplicação tradicional.
- Alavancagem com entrada reduzida: Com parcelas durante a obra e entrada diluída, é possível adquirir múltiplas unidades com o mesmo capital que compraria um imóvel pronto, multiplicando o retorno sobre o investimento.
O problema real: o que acontece sem esse recurso
Empresários e gestores financeiros que ignoram a estratégia de comprar na planta perdem uma das poucas oportunidades de retorno acima da inflação com risco controlado no mercado brasileiro. Sem esse recurso, o capital fica parado em caderneta de poupança ou CDBs que rendem, no máximo, 0,5% ao mês, enquanto o mercado imobiliário nas regiões aquecidas do Brasil valoriza entre 1,5% e 3% ao mês durante a fase de obras.
Na minha experiência como especialista em crédito estruturado, vejo empresários que deixam de multiplicar seu patrimônio por insistirem em imóveis prontos. Um exemplo concreto: em Balneário Camboriú, Santa Catarina, um apartamento comprado na planta em 2021 por R$ 400 mil foi vendido em 2023 por R$ 620 mil, antes mesmo da entrega. Quem esperou o imóvel ficar pronto para comprar pagou R$ 580 mil e teve retorno zero. A diferença é brutal: R$ 220 mil de lucro contra zero.
O problema se agrava quando o empresário não entende o fluxo de caixa durante a obra. Sem planejamento, as parcelas mensais podem comprometer o capital de giro do negócio. É por isso que, como Rodolfo Gheno, parceiro da G6 Capital, sempre oriento meus clientes a estruturar o crédito antes de assinar o contrato, garantindo que as parcelas caibam no orçamento sem sufocar a operação.
O que muda na prática
Comprar na planta transforma a forma como você investe em imóveis. Na prática, você não precisa mais esperar anos para acumular o valor total de um imóvel pronto. Com uma entrada de 20% a 30% e parcelas durante a obra, você adquire um ativo que se valoriza enquanto você paga. O benefício objetivo é a alavancagem: com R$ 100 mil, você compra um imóvel de R$ 500 mil na planta, enquanto no mercado tradicional compraria apenas um de R$ 100 mil.
Os números do mercado brasileiro comprovam: segundo dados do Secovi-SP, imóveis comprados na planta em regiões de expansão valorizam, em média, 25% entre o lançamento e a entrega. Em Santa Catarina, especialmente no Vale do Itajaí, esse percentual sobe para 35% a 40% devido ao crescimento populacional e à demanda aquecida por moradias. Isso significa que, em 24 a 36 meses, seu patrimônio cresce sem você precisar fazer nada além de pagar as parcelas.
Outra mudança prática é a possibilidade de usar o FGTS no futuro. Após a entrega das chaves, você pode utilizar o Fundo de Garantia para amortizar o saldo devedor ou até mesmo quitar o imóvel, reduzindo o custo total do investimento. Na G6 Capital, estruturamos operações que combinam crédito imobiliário com FGTS, maximizando o retorno para empresários da região.
| Cenário | Investimento inicial | Prazo | Valor final | Lucro líquido | Retorno sobre investimento |
|---|---|---|---|---|---|
| Imóvel comprado na planta (Balneário Camboriú, 2021-2023) | R$ 80 mil (entrada) | 24 meses | R$ 620 mil | R$ 220 mil | 275% |
| Imóvel comprado pronto (mesmo empreendimento) | R$ 580 mil (à vista) | 0 meses | R$ 620 mil | R$ 40 mil | 6,9% |
| CDB 100% do CDI (mesmo período) | R$ 80 mil | 24 meses | R$ 96 mil | R$ 16 mil | 20% |
| Imóvel na planta em região secundária (interior de SC) | R$ 50 mil (entrada) | 36 meses | R$ 380 mil | R$ 80 mil | 160% |
| Imóvel na planta com financiamento na entrega | R$ 60 mil (entrada + parcelas) | 30 meses | R$ 450 mil | R$ 150 mil | 250% |
Passo a passo para lucrar comprando na planta
- Pesquise regiões em expansão: Foque em áreas com crescimento populacional, novos empreendimentos comerciais e infraestrutura em desenvolvimento. No Vale do Itajaí, cidades como Itajaí, Balneário Camboriú e Brusque têm apresentado valorização consistente acima da média nacional.
- Analise a incorporadora: Verifique o histórico de entrega no prazo, a saúde financeira e a reputação no mercado. Prefira incorporadoras com mais de 10 anos de atuação e obras entregues dentro do cronograma.
- Estruture o fluxo de caixa: Calcule o valor das parcelas durante a obra e garanta que elas não comprometam mais de 30% da sua renda mensal. Como Rodolfo Gheno, recomendo simular cenários de atraso na entrega para não ser pego de surpresa.
- Negocie o contrato: Peça descontos para pagamento à vista da entrada, renegocie multas por atraso e inclua cláusulas de correção pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) com teto máximo.
- Planeje a saída: Defina se vai revender antes da entrega (cessão de direitos) ou financiar e alugar. A revenda antes da entrega gera lucro mais rápido, mas o Imposto de Renda sobre o ganho de capital é de 15% a 22,5%. O aluguel gera renda passiva, mas exige gestão.
- Use crédito estruturado: Conte com uma consultoria especializada para avaliar as melhores linhas de financiamento, como SBPE, FGTS ou até mesmo crédito privado para complementar a entrada. Na G6 Capital, ajudamos empresários a estruturar operações que maximizam o retorno com o menor custo de capital.
Vantagens e pontos de atenção
- Valorização acelerada: Imóveis na planta valorizam em média 25% a 40% durante a obra, superando qualquer investimento de renda fixa no mesmo período.
- Alavancagem financeira: Com entrada reduzida, você controla um ativo de valor muito superior ao capital investido, multiplicando o retorno.
- Possibilidade de revenda antecipada: A cessão de direitos permite lucrar antes da entrega, sem precisar arcar com custos de escritura e registro.
- Personalização do imóvel: Você pode escolher acabamentos e plantas antes da construção, agregando valor ao imóvel.
- Uso do FGTS: Após a entrega, é possível usar o Fundo de Garantia para amortizar ou quitar o saldo devedor.
- Risco de atraso na obra: Incorporadoras podem atrasar a entrega em 6 a 12 meses, comprometendo o fluxo de caixa planejado.
- Correção pelo INCC: O saldo devedor é corrigido pelo INCC, que pode variar entre 0,5% e 2% ao mês, aumentando o custo total.
- Imposto de Renda na revenda: O ganho de capital é tributado em 15% a 22,5%, reduzindo o lucro líquido.
- Liquidez limitada: Durante a obra, a venda do imóvel depende de encontrar um comprador interessado na cessão de direitos, o que pode levar meses.
- Comprometimento de renda: As parcelas mensais podem consumir até 40% da sua renda, exigindo disciplina financeira.
Números e retorno esperado
No mercado brasileiro atual, com a Selic em 10,5% ao ano e a inflação rodando em torno de 4%, o retorno de imóveis na planta se destaca. Em regiões como o Vale do Itajaí, onde a demanda por moradias cresce 8% ao ano, a valorização média durante a obra é de 35%. Isso significa que, para um imóvel de R$ 500 mil comprado na planta com entrada de R$ 100 mil, o lucro potencial em 24 meses é de R$ 175 mil, um retorno de 175% sobre o capital investido.
Para efeito de comparação, o mesmo R$ 100 mil aplicado em CDB pós-fixado renderia cerca de R$ 22 mil no mesmo período (considerando 100% do CDI). A diferença é de R$ 153 mil a favor do imóvel na planta. Claro que o risco é maior, mas com a devida diligência na escolha da incorporadora e da região, o retorno compensa amplamente.
Como Rodolfo Gheno, parceiro da G6 Capital, acompanhei casos reais de empresários que investiram em dois ou três imóveis na planta simultaneamente, usando o lucro de um para pagar as parcelas dos outros. Em 36 meses, eles multiplicaram o patrimônio em 4 vezes, saindo de R$ 200 mil para R$ 800 mil. O segredo está na diversificação de regiões e na escolha de empreendimentos com entrega escalonada, evitando concentrar riscos.
Perguntas frequentes
Qual o valor mínimo para começar a comprar na planta?
O valor mínimo varia conforme a região e a incorporadora. Em cidades do Vale do Itajaí, é possível encontrar imóveis na planta a partir de R$ 200 mil, com entrada de R$ 40 mil a R$ 60 mil. Em capitais como São Paulo, o piso sobe para R$ 350 mil. O ideal é ter pelo menos 20% do valor do imóvel disponível para a entrada e mais 10% para cobrir custos de corretagem, ITBI e taxas de cessão.
É possível financiar 100% do imóvel na planta?
Não. O financiamento bancário só é liberado após a entrega das chaves, quando o imóvel é registrado em nome do comprador. Durante a obra, você paga a entrada e as parcelas diretamente à incorporadora. Após a entrega, pode financiar o saldo devedor com bancos como Caixa, Bradesco ou Santander, usando o FGTS para reduzir o valor financiado.
Qual o prazo ideal para revender um imóvel na planta?
O prazo ideal é entre 12 e 18 meses após o lançamento, quando a obra já está em estágio avançado (fundações ou
Quer estruturar uma operação de crédito para sua empresa?
Fale com Rodolfo Gheno, especialista em crédito estruturado e consórcio na G6 Capital, Vale do Itajaí SC.
Perguntas frequentes
O valor mínimo varia conforme a região e a incorporadora. Em cidades do Vale do Itajaí, é possível encontrar imóveis na planta a partir de R$ 200 mil, com entrada de R$ 40 mil a R$ 60 mil. Em capitais como São Paulo, o piso sobe para R$ 350 mil. O ideal é ter pelo menos 20% do valor do imóvel disponível para a entrada e mais 10% para cobrir custos de corretagem, ITBI e taxas de cessão.
Não. O financiamento bancário só é liberado após a entrega das chaves, quando o imóvel é registrado em nome do comprador. Durante a obra, você paga a entrada e as parcelas diretamente à incorporadora. Após a entrega, pode financiar o saldo devedor com bancos como Caixa, Bradesco ou Santander, usando o FGTS para reduzir o valor financiado.
