- Maximizar a rentabilidade em temporadas exige planejamento antecipado de compra, reforma e locação, utilizando crédito estruturado ou consórcio para adquirir imóveis em cidades como Balneário Camboriú e Itajaí antes dos picos de valorização.
- Investir em imóveis com potencial de locação sazonal no litoral catarinense pode gerar retornos anuais de 8% a 15% sobre o valor do imóvel, superando a poupança e o CDI em períodos de alta demanda.
- O uso estratégico de consórcio imobiliário ou financiamento com taxas reduzidas permite ao investidor adquirir o imóvel sem comprometer todo o capital de giro, mantendo liquidez para reformas e taxas de condomínio.
O problema real: o que acontece sem esse recurso
Sem acesso a crédito estruturado ou a um planejamento financeiro adequado, muitos investidores perdem as janelas de oportunidade no mercado imobiliário catarinense. Em Balneário Camboriú, por exemplo, imóveis na região central valorizaram 25% entre 2021 e 2023, segundo dados do Creci-SC. Quem esperou juntar 100% do valor à vista perdeu não apenas a valorização, mas também os aluguéis de temporada — que em Itapema podem chegar a R$ 15 mil por mês em um apartamento de dois quartos durante a alta temporada.
Outro cenário comum é o investidor que compra um imóvel sem considerar os custos de reforma e mobília. Sem crédito para essas melhorias, o imóvel fica defasado, gerando menos diárias e avaliações negativas. No Vale do Itajaí, especialmente em Blumenau, a falta de capital para modernizar unidades próximas a eventos como a Oktoberfest reduz drasticamente o retorno. Na minha experiência como especialista em crédito estruturado, já vi clientes perderem até 40% do potencial de aluguel por não terem recursos para uma reforma simples de R$ 30 mil.
O que muda na prática
Com crédito inteligente, você antecipa a compra e a preparação do imóvel, aproveitando a baixa temporada para reformar e mobiliar. Em Santa Catarina, onde o fluxo turístico é intenso de novembro a março, ter o imóvel pronto até outubro garante ocupação plena. Um apartamento em Itajaí, próximo ao porto e às praias, pode gerar R$ 8 mil por mês em janeiro, contra R$ 2 mil nos meses de baixa. A diferença está em ter capital disponível no momento certo.
O consórcio imobiliário, por exemplo, permite que você adquira o imóvel com parcelas que cabem no bolso, enquanto o crédito estruturado pode ser usado para reformas ou para quitar a carta de crédito mais rápido. Como Rodolfo Gheno, parceiro da G6 Capital, acompanho investidores que usam essa combinação para comprar apartamentos em Balneário Camboriú com lance de 30% e financiar o restante em 10 anos, mantendo o imóvel locado por temporada e pagando as parcelas com o aluguel.
| Cenário | Sem crédito estruturado | Com crédito estruturado |
|---|---|---|
| Aquisição do imóvel | Espera de 2 a 5 anos para juntar entrada | Compra em até 6 meses com consórcio ou financiamento |
| Valorização anual (Balneário Camboriú) | Perde 15% a 25% de valorização no período | Captura integral da valorização anual |
| Retorno com aluguel de temporada | R$ 2.000/mês em baixa temporada | R$ 8.000 a R$ 15.000/mês em alta temporada |
| Reforma e mobília | Sem recursos, imóvel desatualizado | Reforma de R$ 30 mil em 3 meses |
| Liquidez do investidor | Capital preso no imóvel | Capital de giro preservado para outras oportunidades |
Passo a passo
- Defina o perfil do imóvel: Escolha cidades como Itapema, Balneário Camboriú ou Blumenau, com base no fluxo turístico e eventos. Prefira imóveis de 2 quartos, que têm maior demanda de temporada.
- Simule o crédito ideal: Avalie se o consórcio imobiliário (taxa zero, mas prazo maior) ou o financiamento (juros menores, mas entrada maior) se encaixa no seu fluxo de caixa. Consulte um especialista, como Rodolfo Gheno, para ajustar a estratégia.
- Antecipe a compra: Use o crédito para adquirir o imóvel entre março e junho, quando os preços estão em baixa. Em Itajaí, é comum encontrar descontos de 10% a 15% nesse período.
- Planeje a reforma e mobília: Reserve de 10% a 15% do valor do imóvel para reformas. Um apartamento de R$ 400 mil em Balneário Camboriú pode exigir R$ 40 mil para ficar competitivo. Use crédito pessoal ou o saldo do consórcio para isso.
- Estruture a locação por temporada: Cadastre o imóvel em plataformas como Airbnb e Booking, com fotos profissionais e preços dinâmicos. Em Santa Catarina, a taxa de ocupação média em alta temporada é de 85%.
Vantagens e pontos de atenção
- Vantagens: Ganho de valorização acelerado, retorno mensal superior a 1% do valor do imóvel em alta temporada, possibilidade de usar o consórcio como ferramenta de planejamento sucessório, e acesso a mercados aquecidos como o de Balneário Camboriú, onde o metro quadrado já ultrapassa R$ 15 mil.
- Vantagens: Flexibilidade para escolher entre locação de curta ou longa duração, dependendo da sazonalidade, e possibilidade de vender o imóvel após a valorização com lucro.
- Pontos de atenção: Custo de condomínio e IPTU em regiões nobres, que podem consumir até 30% do aluguel. Em Itapema, condomínios de alto padrão cobram R$ 1.200 por mês.
- Pontos de atenção: Risco de vacância em baixa temporada, que exige planejamento de fluxo de caixa para cobrir as parcelas do consórcio ou financiamento. Tenha uma reserva de 6 meses.
Números e retorno esperado
Um imóvel de R$ 500 mil em Balneário Camboriú, adquirido com consórcio (parcela média de R$ 4.500 em 120 meses), pode gerar R$ 60 mil em aluguéis de temporada por ano, considerando 3 meses de alta (R$ 15 mil/mês) e 9 meses de baixa (R$ 2.500/mês). Descontando condomínio, IPTU e manutenção (R$ 18 mil/ano), o retorno líquido é de R$ 42 mil, ou 8,4% ao ano sobre o valor do imóvel. Se considerar a valorização média de 12% ao ano em Itajaí, o ganho total chega a 20,4% ao ano.
Para quem opta por reformar um imóvel em Blumenau, o custo de R$ 30 mil pode elevar o valor do aluguel de temporada de R$ 3 mil para R$ 7 mil por mês durante a Oktoberfest. O retorno do investimento em reforma se paga em menos de 12 meses. Como Rodolfo Gheno, parceiro da G6 Capital, vejo que a chave está em alavancar o crédito certo para cada etapa, sem comprometer a saúde financeira do investidor.
Perguntas frequentes
Qual o valor mínimo para investir em imóveis de temporada em Santa Catarina?
Em cidades como Itapema e Itajaí, é possível encontrar apartamentos de 2 quartos a partir de R$ 250 mil. Com consórcio, a entrada pode ser de R$ 30 mil a R$ 50 mil, dependendo do lance. Em Balneário Camboriú, os valores sobem para R$ 400 mil a R$ 600 mil, mas o retorno potencial é proporcionalmente maior.
Consórcio ou financiamento é melhor para imóvel de temporada?
Depende do seu fluxo de caixa. O consórcio não tem juros, mas exige paciência para ser sorteado ou dar lance. O financiamento tem juros (8% a 10% ao ano no mercado atual), mas libera o imóvel imediatamente. Para temporada, o financiamento é mais indicado se você quer começar a lucrar rápido, enquanto o consórcio é ideal para quem tem prazo de 2 a 3 anos para planejar.
Quanto posso ganhar com um imóvel de temporada em Balneário Camboriú?
Um apartamento de 2 quartos bem localizado pode gerar entre R$ 10 mil e R$ 18 mil por mês em janeiro e fevereiro. No ano, o retorno bruto médio é de R$ 50 mil a R$ 70 mil, dependendo da ocupação. Após custos, o lucro líquido fica entre R$ 30 mil e R$ 45 mil, o que representa 6% a 9% sobre o valor do imóvel.
Preciso de CNPJ para investir em imóveis de temporada?
Não é obrigatório, mas abrir um CNPJ como MEI ou empresa de locação pode reduzir impostos, especialmente se você tiver mais de um imóvel. Em Santa Catarina, a alíquota de ISS para locação por temporada varia de 2% a 5%, e o CNPJ permite deduzir despesas como condomínio e reformas. Consulte um contador para avaliar o melhor regime tributário.
Quer investir em imóveis em Santa Catarina?
Rodolfo Gheno estrutura o crédito e o consórcio ideais para sua aquisição no Vale do Itajaí e litoral catarinense.
Perguntas frequentes
Em cidades como Itapema e Itajaí, é possível encontrar apartamentos de 2 quartos a partir de R$ 250 mil. Com consórcio, a entrada pode ser de R$ 30 mil a R$ 50 mil, dependendo do lance. Em Balneário Camboriú, os valores sobem para R$ 400 mil a R$ 600 mil, mas o retorno potencial é proporcionalmente maior.
Depende do seu fluxo de caixa. O consórcio não tem juros, mas exige paciência para ser sorteado ou dar lance. O financiamento tem juros (8% a 10% ao ano no mercado atual), mas libera o imóvel imediatamente. Para temporada, o financiamento é mais indicado se você quer começar a lucrar rápido, enquanto o consórcio é ideal para quem tem prazo de 2 a 3 anos para planejar.
Um apartamento de 2 quartos bem localizado pode gerar entre R$ 10 mil e R$ 18 mil por mês em janeiro e fevereiro. No ano, o retorno bruto médio é de R$ 50 mil a R$ 70 mil, dependendo da ocupação. Após custos, o lucro líquido fica entre R$ 30 mil e R$ 45 mil, o que representa 6% a 9% sobre o valor do imóvel.
Não é obrigatório, mas abrir um CNPJ como MEI ou empresa de locação pode reduzir impostos, especialmente se você tiver mais de um imóvel. Em Santa Catarina, a alíquota de ISS para locação por temporada varia de 2% a 5%, e o CNPJ permite deduzir despesas como condomínio e reformas. Consulte um contador para avaliar o melhor regime tributário.
