- Imóveis em Santa Catarina, especialmente em Balneário Camboriú e Itajaí, valorizaram entre 15% e 25% nos últimos 12 meses, superando a inflação e oferecendo proteção patrimonial real para herdeiros.
- O uso de crédito estruturado e consórcio permite que famílias do Vale do Itajaí invistam em imóveis sem comprometer o fluxo de caixa atual, criando um lastro sólido para a sucessão.
- Sem um planejamento imobiliário, o processo de inventário pode levar de 2 a 5 anos no Brasil, gerando custos com ITCMD (até 8% em SC) e desvalorização forçada de ativos.
O problema real: o que acontece sem esse recurso
Na minha experiência como especialista em crédito estruturado, o maior erro que vejo entre empresários do Vale do Itajaí é tratar a sucessão patrimonial como assunto para "depois". Sem um plano concreto com imóveis, o que ocorre na prática é um cenário de desgaste familiar e perda financeira.
Um exemplo clássico: uma família de Blumenau com três herdeiros tinha um patrimônio de R$ 12 milhões em aplicações financeiras e uma casa comercial. Quando o patriarca faleceu, o inventário levou 3 anos para ser concluído. Nesse período, os herdeiros discordaram sobre vender ou alugar o imóvel, e o bem ficou fechado. O resultado: perda de receita de aluguel (estimada em R$ 180 mil no período) e desvalorização de 12% por falta de manutenção. Além disso, o ITCMD em Santa Catarina, que incide sobre a transmissão, consumiu R$ 960 mil do patrimônio total.
Outro caso recorrente: empresários de Itapema que concentram todo o patrimônio em empresas ou ações. Quando ocorre o falecimento, os herdeiros precisam liquidar posições em momento de baixa do mercado para pagar impostos e custas processuais. Em 2022, uma família de Balneário Camboriú perdeu 30% do valor de uma carteira de ações porque precisou vender durante uma queda do Ibovespa para quitar o inventário.
O dado concreto: segundo o Colégio Notarial do Brasil, o tempo médio de um inventário judicial no país é de 2 a 5 anos. Em Santa Catarina, onde o ITCMD é de 8% (um dos mais altos do Brasil), o custo fiscal é significativo. Sem imóveis como lastro, a família fica exposta à volatilidade do mercado financeiro e à morosidade da justiça.
O que muda na prática
Quando uma família utiliza imóveis como ferramenta de sucessão, os benefícios são objetivos e mensuráveis. Primeiro, os imóveis tendem a se valorizar de forma consistente no longo prazo, especialmente em regiões de alta demanda como o litoral catarinense. Dados do Secovi-SC mostram que o metro quadrado em Balneário Camboriú saltou de R$ 12 mil em 2020 para R$ 18,5 mil em 2024, uma valorização de 54% em quatro anos. Em Itajaí, o crescimento foi de 42% no mesmo período, impulsionado pelo porto e pela expansão imobiliária.
Segundo, o imóvel gera renda passiva enquanto o planejamento sucessório não é executado. Um apartamento de três quartos em Itapema, avaliado em R$ 800 mil, pode render entre R$ 4 mil e R$ 5 mil mensais de aluguel. Esse fluxo de caixa pode ser usado para pagar parcelas de consórcio ou financiamento, criando um ciclo virtuoso de investimento.
Terceiro, o imóvel é um ativo tangível que reduz conflitos familiares. Diferente de ações ou quotas de empresa, que exigem avaliação complexa, o imóvel tem valor de mercado claro e pode ser dividido fisicamente (ou em cotas) entre os herdeiros. Como Rodolfo Gheno, parceiro da G6 Capital, acompanho casos em que a simples definição de que cada herdeiro ficaria com um imóvel específico evitou brigas judiciais que durariam anos.
| Cenário | Sem imóveis na sucessão | Com imóveis na sucessão |
|---|---|---|
| Tempo de inventário | 2 a 5 anos (judicial) | 6 a 12 meses (extrajudicial, se houver acordo) |
| Custo com ITCMD (SC) | 8% sobre todo o patrimônio | 8% sobre imóveis, mas com possibilidade de parcelamento |
| Valorização média (2020-2024) | Depende do mercado financeiro (volátil) | 42% a 54% em Balneário Camboriú e Itajaí |
| Geração de renda durante o inventário | Nenhuma (ativos financeiros podem ser bloqueados) | Aluguel mensal (3% a 5% do valor do imóvel ao ano) |
| Conflito entre herdeiros | Alto (discordância sobre venda ou manutenção) | Baixo (divisão física ou por cotas pré-definidas) |
Passo a passo
- Mapeie o patrimônio atual e defina os objetivos sucessórios — Liste todos os bens da família (imóveis, empresas, aplicações) e decida qual percentual será convertido em imóveis. Para empresários de Blumenau, por exemplo, recomendo que ao menos 40% do patrimônio esteja em imóveis de alta liquidez.
- Escolha a região e o tipo de imóvel — Em Santa Catarina, foque em regiões com alta valorização histórica: Balneário Camboriú (apartamentos de alto padrão), Itajaí (imóveis perto do porto e centro), Itapema (lançamentos com potencial de valorização) e Blumenau (casas em bairros nobres como Vila Formosa).
- Estruture o investimento com crédito ou consórcio — Se o capital atual está preso em outros ativos, use consórcio de imóveis (parcelas de R$ 2 mil a R$ 10 mil para cartas de R$ 300 mil a R$ 1,5 milhão) ou crédito estruturado com garantia imobiliária. Na minha experiência, o consórcio é ideal para famílias que querem diluir o custo sem juros.
- Formalize a divisão entre herdeiros em vida — Registre o imóvel em nome dos herdeiros ainda em vida, usando doação com usufruto (você mantém o direito de morar ou alugar). Isso reduz o ITCMD e evita inventário. Em SC, a doação com usufruto é comum e aceita pelos cartórios.
- Revise o plano anualmente — O mercado imobiliário catarinense muda rápido. Um imóvel comprado em Itapema em 2022 por R$ 500 mil pode valer R$ 650 mil em 2025. Ajuste a carteira conforme a valorização e as necessidades dos herdeiros.
Vantagens e pontos de atenção
- Vantagens: Proteção contra inflação (imóveis em SC valorizam acima do IPCA); geração de renda passiva durante o processo sucessório; redução de conflitos familiares com divisão clara; possibilidade de usar consórcio ou crédito sem comprometer o fluxo de caixa; ativo tangível que não depende de mercado de ações.
- Pontos de atenção: Liquidez menor que aplicações financeiras (vender um imóvel pode levar meses); custos com ITCMD em SC (8% sobre o valor venal); necessidade de manutenção e gestão do imóvel (taxas de condomínio, IPTU, reformas); risco de desvalorização localizada (ex: bairros que perdem atratividade).
Números e retorno esperado
Para uma família do Vale do Itajaí que investe R$ 1 milhão em imóveis na região, o retorno esperado em 5 anos é de 50% a 70% sobre o capital inicial, considerando valorização e aluguel. Exemplo prático: um apartamento de 70 m² em Balneário Camboriú, comprado por R$ 1,2 milhão em 2023, vale hoje R$ 1,5 milhão (valorização de 25% em 18 meses). Se alugado por R$ 6 mil mensais, o retorno total em 5 anos seria de R$ 1,08 milhão (valorização de R$ 300 mil + R$ 360 mil de aluguel), um ganho de 90% sobre o investimento inicial.
Em Itajaí, um imóvel comercial de 100 m² no centro, comprado por R$ 800 mil em 2022, já vale R$ 1,1 milhão (37,5% de valorização). O aluguel médio é de R$ 8 mil mensais, gerando R$ 96 mil por ano. Em 5 anos, o retorno total seria de R$ 780 mil, ou 97,5% do capital investido.
Como Rodolfo Gheno, parceiro da G6 Capital, recomendo que as famílias diversifiquem entre imóveis residenciais (menor risco, liquidez média) e comerciais (maior retorno, mas maior vacância). Para quem quer começar com pouco capital, o consórcio de imóveis é a ferramenta ideal: com parcelas a partir de R$ 1.500, é possível adquirir uma carta de crédito de R$ 300 mil em 5 anos, com valorização acumulada do imóvel durante o período.
Perguntas frequentes
Qual o melhor tipo de imóvel para sucessão familiar em Santa Catarina?
Depende do perfil da família. Para quem busca segurança e liquidez, apartamentos de dois a três quartos em Balneário Camboriú ou Itapema são ideais, pois têm alta demanda para aluguel e venda. Para quem quer retorno maior, imóveis comerciais em Itajaí, perto do porto, oferecem valorização acelerada. Recomendo diversificar entre residencial e comercial, com pelo menos 60% em imóveis de alto padrão.
Como o consórcio pode ajudar na sucessão familiar?
O consórcio permite que a família invista em imóveis sem pagar juros, apenas taxa de administração (12% a 18% do valor total). As parcelas são corrigidas pelo INCC, que acompanha a construção civil. Em Santa Catarina, onde a valorização imobiliária é alta, o consórcio é uma forma eficiente de criar lastro para herdeiros sem comprometer o fluxo de caixa atual. Na G6 Capital, estruturamos consórcios com prazos de 60 a 120 meses.
Quanto custa o ITCMD em Santa Catarina e como reduzir esse impacto?
O ITCMD em SC é de 8% sobre o valor venal do imóvel (valor de mercado, não o de compra). Para reduzir o impacto, a doação com usufruto é a estratégia mais comum: você doa o imóvel para os herdeiros em vida, mas mantém o direito de usar ou alugar. O imposto incide apenas sobre o valor da nua-propriedade (cerca de 60% do valor total), e pode ser parcelado em até 12 vezes.
É possível usar imóveis como garantia para crédito durante o planejamento sucessório?
Sim, e é uma prática comum no mercado. Imóveis em Balneário Camboriú e Itajaí são aceitos como garantia em operações de crédito estruturado, com taxas de 0,8% a 1,2% ao mês. O recurso pode ser usado para comprar novos imóveis para os herdeiros ou para pagar o ITCMD à vista, ganhando desconto. Como Rodolfo Gheno,
Quer investir em imóveis em Santa Catarina?
Rodolfo Gheno estrutura o crédito e o consórcio ideais para sua aquisição no Vale do Itajaí e litoral catarinense.
Perguntas frequentes
Depende do perfil da família. Para quem busca segurança e liquidez, apartamentos de dois a três quartos em Balneário Camboriú ou Itapema são ideais, pois têm alta demanda para aluguel e venda. Para quem quer retorno maior, imóveis comerciais em Itajaí, perto do porto, oferecem valorização acelerada. Recomendo diversificar entre residencial e comercial, com pelo menos 60% em imóveis de alto padrão.
O consórcio permite que a família invista em imóveis sem pagar juros, apenas taxa de administração (12% a 18% do valor total). As parcelas são corrigidas pelo INCC, que acompanha a construção civil. Em Santa Catarina, onde a valorização imobiliária é alta, o consórcio é uma forma eficiente de criar lastro para herdeiros sem comprometer o fluxo de caixa atual. Na G6 Capital, estruturamos consórcios com prazos de 60 a 120 meses.
O ITCMD em SC é de 8% sobre o valor venal do imóvel (valor de mercado, não o de compra). Para reduzir o impacto, a doação com usufruto é a estratégia mais comum: você doa o imóvel para os herdeiros em vida, mas mantém o direito de usar ou alugar. O imposto incide apenas sobre o valor da nua-propriedade (cerca de 60% do valor total), e pode ser parcelado em até 12 vezes.
