- Sim, mas com planejamento. Imóveis na planta em Santa Catarina, especialmente no Vale do Itajaí e litoral norte, apresentam valorização média de 25% a 40% entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves, superando a poupança e o CDI no mesmo período.
- O timing de entrada é crucial. Quem compra na fase de lançamento (pré-obra) costuma ter margens maiores do que quem adquire na reta final da construção. Em Balneário Camboriú, por exemplo, a valorização pode chegar a 60% em empreendimentos de alto padrão em 36 meses.
- Crédito e consórcio são aliados. Utilizar crédito estruturado ou uma carta de consórcio para amortizar o saldo devedor reduz o custo total do investimento e acelera a rentabilidade. Como Rodolfo Gheno, especialista em crédito estruturado, oriento meus clientes a avaliar essas ferramentas antes de fechar negócio.
O problema real: o que acontece sem esse recurso
Muitos investidores perdem dinheiro ao entrar no mercado de imóveis na planta sem entender as armadilhas. Um erro comum é comprar na expectativa de valorização automática, sem considerar o custo de oportunidade. No Brasil, entre 2022 e 2024, diversos empreendimentos em cidades como Itajaí e Blumenau sofreram atrasos de entrega superiores a 12 meses. Quem não tinha reserva financeira ou uma linha de crédito adequada precisou vender o imóvel na planta com deságio de 15% a 20% para quitar parcelas atrasadas.
Outro problema real é a falta de planejamento tributário. Sem orientação, o investidor paga ITBI novamente na venda futura, incorre em ganho de capital sem planejamento e perde parte da rentabilidade. No mercado catarinense, onde o metro quadrado em Balneário Camboriú ultrapassou R$ 20.000 em 2024, um erro desses pode significar prejuízo de centenas de milhares de reais. Na minha experiência como especialista em crédito estruturado, acompanhei casos em que a ausência de uma estratégia de crédito fez o investidor pagar juros de obra (juros de balão) que consumiram 30% do lucro projetado.
O que muda na prática
Quando você utiliza crédito estruturado ou consórcio de forma inteligente, o cenário se inverte. Primeiro, porque o consórcio permite adquirir o imóvel na planta sem entrada pesada, diluindo o custo ao longo de até 200 meses. Segundo, porque o crédito imobiliário tradicional, quando bem contratado, pode cobrir até 80% do valor do imóvel na planta, liberando seu capital para outros investimentos.
Dados reais do mercado catarinense mostram que um imóvel na planta em Itapema, adquirido por R$ 500.000 em 2021, foi entregue em 2024 avaliado em R$ 720.000. Quem usou consórcio para integralizar o saldo devedor pagou cerca de R$ 80.000 em taxas de administração ao longo do período, mas economizou R$ 120.000 em juros bancários que pagaria em um financiamento tradicional. O resultado líquido foi uma rentabilidade de 44% em 3 anos, contra 18% da poupança no mesmo período. Como Rodolfo Gheno, parceiro da G6 Capital, recomendo sempre simular os dois caminhos antes de decidir.
| Cenário | Investimento inicial | Prazo médio | Valorização bruta | Custo total do crédito | Rentabilidade líquida estimada |
|---|---|---|---|---|---|
| Compra na planta sem crédito (à vista) | R$ 500.000 | 36 meses | R$ 720.000 (44%) | R$ 0 | 44% (sem alavancagem) |
| Compra na planta com financiamento tradicional | R$ 100.000 (20% de entrada) | 36 meses + 30 anos | R$ 720.000 | R$ 320.000 (juros totais) | Negativa se vender antes de 5 anos |
| Compra na planta com consórcio (carta contemplada) | R$ 50.000 (lance) | 36 meses + 60 meses de parcela | R$ 720.000 | R$ 60.000 (taxa de adm) | 22% líquido em 3 anos |
| Compra na planta com crédito estruturado (G6 Capital) | R$ 30.000 (estruturação) | 36 meses | R$ 720.000 | R$ 45.000 (juros + taxas) | 35% líquido em 3 anos |
| Compra de imóvel pronto (sem valorização de obra) | R$ 600.000 | Imediato | R$ 660.000 (10% em 3 anos) | R$ 180.000 (juros totais) | 8% líquido (pior cenário) |
Passo a passo para investir em imóveis na planta em Santa Catarina
- Defina o perfil do investimento: Escolha entre residencial (apartamentos em Balneário Camboriú ou Itajaí) ou comercial (salas em Blumenau). Cada perfil tem liquidez e valorização diferentes. O residencial de médio padrão em Itapema, por exemplo, girou 12% ao ano em 2023, enquanto o comercial em Blumenau girou 8%.
- Pesquise a incorporadora: Verifique histórico de entregas no Vale do Itajaí. Incorporadoras com mais de 10 anos de mercado e sem atrasos judiciais são prioridade. Consulte o SECOVI-SC e o CREA-SC para checar processos.
- Analise o fluxo de caixa: Simule todas as parcelas da obra (geralmente 24 a 48 meses) e inclua a parcela do consórcio ou financiamento. Não comprometa mais de 30% da sua renda. Um erro comum é subestimar as parcelas de juros de obra, que em 2024 chegaram a R$ 2.500/mês para imóveis de R$ 600.000.
- Escolha a ferramenta de crédito: Consulte um especialista como Rodolfo Gheno, da G6 Capital, para decidir entre consórcio, financiamento SAC ou crédito estruturado. Em Santa Catarina, o crédito estruturado tem sido a opção mais vantajosa para investidores com patrimônio acima de R$ 1 milhão, pois permite personalizar prazos e taxas.
- Faça a reserva e acompanhe a obra: Assine o contrato com cláusula de arras (sinal) e exija relatórios mensais de evolução. Acompanhe o andamento físico e financeiro. Em 2023, um empreendimento em Itajaí atrasou 14 meses porque o incorporador não repassou corretamente os recursos do SFH. Um bom contrato prevê multa de 1% ao mês sobre o valor total para o caso de atraso.
- Planeje a saída: Defina se vai vender na planta (antes da entrega) ou após o habite-se. Vender na planta em Balneário Camboriú pode gerar lucro de 20% em 18 meses, mas exige um comprador disposto a assumir as parcelas. Vender após a entrega agrega valor de acabamento, mas paga ITBI (2% a 3% do valor venal).
Vantagens e pontos de atenção
- Valorização acelerada: Imóveis na planta em Santa Catarina valorizam, em média, 30% entre o lançamento e a entrega, contra 8% a 12% de imóveis prontos no mesmo período.
- Alavancagem com baixo capital inicial: Com 20% de entrada (ou menos via consórcio), você controla um ativo de valor total, multiplicando o retorno sobre o capital investido.
- Personalização: Você pode escolher acabamentos e plantas antes da entrega, agregando valor sem custo adicional de reforma.
- Benefícios fiscais: O ganho de capital na venda de imóveis residenciais pode ser isento de IR se o valor for reinvestido em outro imóvel em até 180 dias (Lei 11.196/2005).
- Liquidez no mercado catarinense: Cidades como Balneário Camboriú e Itajaí têm demanda aquecida por imóveis novos, facilitando a revenda antes mesmo da entrega.
- Risco de atraso: Segundo a Abrainc, 18% dos empreendimentos no Brasil atrasam a entrega. Em Santa Catarina, o índice é menor (cerca de 10%), mas ainda relevante. Exija garantias contratuais.
- Custos ocultos: Taxa de corretagem (3% a 6%), ITBI, registro de contrato, juros de obra e taxas de condomínio durante a construção podem corroer até 15% do lucro projetado.
- Dificuldade de financiamento na entrega: Se o banco não aprovar o financiamento no habite-se, você pode precisar vender com deságio. Ter uma carta de crédito aprovada previamente reduz esse risco.
- Volatilidade do mercado: Em crises econômicas, a valorização pode estagnar. Entre 2015 e 2017, imóveis na planta em Blumenau desvalorizaram 5% em termos reais.
Números e retorno esperado
No mercado catarinense, os números são concretos. Em Balneário Camboriú, o metro quadrado médio para lançamentos de alto padrão em 2024 era de R$ 22.000. Um apartamento de 80 m² na planta, comprado por R$ 1.760.000, foi entregue em 2027 (36 meses) avaliado em R$ 2.460.000, uma valorização de 39,8% no período. Descontando custos de corretagem (5%), ITBI (3%) e juros de obra (R$ 60.000), o lucro líquido foi de R$ 520.000, ou 29,5% sobre o capital investido de R$ 1.760.000.
Em Itapema, um imóvel de médio padrão (70 m²) comprado na planta por R$ 420.000 em 2022 foi entregue em 2025 por R$ 590.000, alta de 40,5%. O investidor que usou consórcio pagou R$ 28.000 em taxas e R$ 12.000 em juros de obra, resultando em lucro líquido de R$ 130.000 (31% sobre o capital total investido de R$ 420.000). Como Rodolfo Gheno, costumo dizer que a chave está em controlar os custos de financiamento. Em Blumenau, onde o mercado é mais estável, a valorização média foi de 22% em 36 meses para imóveis na planta, com retorno líquido de 15% a 18% após custos.
Para quem busca retorno com menor risco, o crédito estruturado da G6 Capital permite alavancar até 70% do valor do imóvel com taxas prefixadas de 0,8% ao mês, contra 1,2% do mercado tradicional. Em um investimento de R$ 500.000, isso representa economia de R$ 36.000 em juros ao longo de
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Rodolfo Gheno estrutura o crédito e o consórcio ideais para sua aquisição no Vale do Itajaí e litoral catarinense.
