Os erros mais comuns de quem compra a casa própria
Por Rodolfo Gheno23 de junho de 20267 min de leitura
Rodolfo Gheno — G6 Capital, Vale do Itajaí SC
Erro 1: Subestimar os custos totais. Muitos compradores focam apenas no valor do imóvel e esquecem ITBI, registro, escritura e taxas de condomínio, que podem somar 5% a 8% do valor total em cidades como Balneário Camboriú e Itajaí.
Erro 2: Não planejar o fluxo de caixa. Comprar sem uma reserva de emergência ou sem considerar a sazonalidade da renda (comum em Santa Catarina) leva a inadimplência e perda do imóvel.
Erro 3: Ignorar o crédito estruturado. Em vez de usar apenas financiamento tradicional, muitos deixam de lado o consórcio ou linhas de crédito com garantia de imóvel, que podem reduzir juros e acelerar a aquisição.
## O problema real: o que acontece sem esse recurso
No mercado imobiliário catarinense, especialmente em Balneário Camboriú, Itapema e Blumenau, a falta de planejamento financeiro é o principal motivo de frustração. Um exemplo concreto: um casal em Itajaí comprou um apartamento de R$ 450 mil com entrada de 30% e financiou o restante pela Caixa. O que eles não previram foi o IPTU de 2024 (cerca de R$ 4.200), a taxa de condomínio de R$ 1.100 e o ITBI de 3% (R$ 13.500). Sem uma reserva, tiveram que pegar um empréstimo pessoal com juros de 8% ao mês para cobrir as despesas iniciais.
Outro erro comum é acreditar que a valorização automática resolverá tudo. Em Blumenau, um imóvel comprado por R$ 600 mil em 2022 valorizou 12% em dois anos, mas o comprador não considerou que, para vender, teria que pagar comissão de corretagem (5%), custos de reforma e impostos sobre ganho de capital. O resultado? Um lucro líquido quase zero.
Na minha experiência como especialista em crédito estruturado, vejo que o problema central é a falta de uma análise de capacidade de pagamento realista. O mercado de Santa Catarina tem alta liquidez, mas também volatilidade nos preços. Um erro de 10% na estimativa de custos pode significar perder o imóvel ou ter que vender às pressas.
## O que muda na prática
Quando você usa crédito estruturado de forma inteligente, a dinâmica muda completamente. Em vez de se endividar com parcelas fixas que consomem 40% da renda, você pode usar consórcio ou linhas com garantia de imóvel para diluir o custo. Por exemplo, um cliente em Itapema conseguiu comprar um apartamento de R$ 550 mil com um consórcio de 80 meses, pagando parcelas de R$ 4.200 — contra os R$ 6.800 de um financiamento tradicional com juros de 10% ao ano.
Além disso, o planejamento evita a necessidade de vender o imóvel em momentos ruins. Com uma reserva de 6 a 12 meses de despesas, você pode esperar a valorização ideal. Em Balneário Camboriú, imóveis na região central valorizaram 18% entre 2022 e 2024, mas quem vendeu no primeiro ano por desespero financeiro perdeu esse ganho.
Como Rodolfo Gheno, parceiro da G6 Capital, acompanho casos em que o crédito estruturado permitiu que famílias do Vale do Itajaí comprassem o primeiro imóvel sem comprometer a aposentadoria. A diferença está em usar ferramentas certas no momento certo.
## Tabela comparativa: cenários de compra
Cenário
Valor do imóvel
Entrada
Parcela mensal
Custo total (5 anos)
Risco de inadimplência
Financiamento tradicional (10% a.a.)
R$ 500.000
R$ 150.000
R$ 4.200
R$ 402.000
Alto (sem reserva)
Consórcio (80 meses, taxa 0,5%)
R$ 500.000
R$ 0 (lance)
R$ 3.800
R$ 228.000 (até contemplação)
Médio (se não for sorteado)
Crédito com garantia de imóvel (1,2% a.m.)
R$ 500.000
R$ 100.000
R$ 5.100
R$ 406.000
Baixo (garantia real)
Compra à vista (sem crédito)
R$ 500.000
R$ 500.000
R$ 0
R$ 0 (sem juros)
Nulo
Financiamento + consórcio complementar
R$ 500.000
R$ 200.000
R$ 2.800 (fin.) + R$ 1.500 (cons.)
R$ 258.000
Médio
## Passo a passo para evitar erros
1. **Faça um levantamento completo dos custos.** Inclua ITBI (2% a 4% do valor), escritura (1% a 2%), registro (0,5% a 1%), taxas de condomínio (média de R$ 800 a R$ 1.500 em Balneário Camboriú) e IPTU (0,5% a 1% do valor venal). Some tudo e adicione 10% de margem.
2. **Crie uma reserva de emergência de 6 a 12 meses.** Para um imóvel de R$ 500 mil com parcela de R$ 4.000, a reserva deve ser de pelo menos R$ 24 mil a R$ 48 mil.
3. **Analise o fluxo de caixa real.** Se sua renda é variável (ex.: empresário do comércio em Itajaí), considere os meses de menor faturamento. Nunca comprometa mais de 30% da renda líquida.
4. **Escolha a linha de crédito certa.** Consórcio é ideal para quem tem prazo e paciência; financiamento para quem precisa de imóvel imediato; crédito com garantia para quem já tem um imóvel e quer expandir.
5. **Simule cenários de valorização e venda.** Use dados reais do mercado catarinense: em Blumenau, a valorização média é de 8% ao ano; em Balneário Camboriú, chega a 15% em áreas nobres. Considere custos de venda (5% a 6% de comissão).
## Vantagens e pontos de atenção
### Vantagens de usar crédito estruturado
- Redução de juros em até 40% comparado a financiamento tradicional.
- Flexibilidade para usar consórcio como investimento (vender a carta antes da contemplação).
- Possibilidade de alavancar com garantia de imóvel sem vender o atual.
- Acesso a imóveis de maior valor com entrada menor.
### Pontos de atenção
- Consórcio exige disciplina para pagar parcelas por anos antes da contemplação.
- Crédito com garantia de imóvel pode exigir avaliação e registro, com custos de até 2% do valor.
- Financiamento tradicional tem juros altos (média de 10% a 12% ao ano no Brasil).
- A valorização não é garantida; em 2023, imóveis em Itapema tiveram alta de apenas 5%.
## Números e retorno esperado
No mercado catarinense, os números são claros. Um imóvel de R$ 500 mil comprado em 2020 em Balneário Camboriú vale hoje cerca de R$ 750 mil (valorização de 50% em 4 anos). Quem usou consórcio com lance de R$ 100 mil e parcelas de R$ 3.500 pagou R$ 268 mil até a contemplação (24 meses) e depois financiou o saldo de R$ 400 mil em 60 meses com juros de 9% a.a. — custo total de R$ 508 mil. O lucro líquido, descontando impostos e corretagem, foi de R$ 142 mil.
Já quem financiou 100% com entrada zero pagou R$ 4.500 por mês em 60 meses (R$ 270 mil) e ainda deve R$ 300 mil do saldo devedor. Se vender hoje por R$ 750 mil, o lucro é de R$ 180 mil, mas o custo de oportunidade do dinheiro investido em outras aplicações (como CDI a 12% a.a.) teria rendido mais.
Como Rodolfo Gheno, parceiro da G6 Capital, recomendo sempre simular com dados reais do Vale do Itajaí. Em Itajaí, um apartamento de 70 m² no bairro Fazenda custa hoje R$ 400 mil, com aluguel médio de R$ 2.500 (retorno de 7,5% ao ano). Usar crédito estruturado para comprar e alugar pode gerar renda passiva superior à poupança.
### Perguntas frequentes
Qual a diferença entre consórcio e financiamento para comprar imóvel?
No consórcio, você paga parcelas sem juros (apenas taxa de administração, entre 0,5% e 1% ao mês) e é sorteado ou dá lance para receber a carta de crédito. No financiamento, você paga juros compostos (média de 10% a 12% ao ano) e recebe o imóvel imediatamente. O consórcio é mais barato a longo prazo, mas exige paciência.
Vale a pena comprar imóvel em Balneário Camboriú para investir?
Sim, desde que com planejamento. A valorização média é de 12% ao ano, mas o custo de entrada é alto (mínimo de 30% do valor). Use consórcio ou crédito com garantia de imóvel para alavancar. O retorno com aluguel é de 5% a 7% ao ano, inferior ao CDI, mas com potencial de ganho de capital.
Como funciona o crédito com garantia de imóvel em Santa Catarina?
Você oferece um imóvel já quitado como garantia para pegar um empréstimo de até 60% do valor de avaliação. As taxas são mais baixas (de 1% a 1,5% ao mês) e o prazo pode chegar a 20 anos. É ideal para quem já tem imóvel e quer comprar outro sem vender o atual.
Quanto preciso de entrada para comprar imóvel em Itapema?
O mínimo exigido por bancos é de 20% a 30% do valor. Para um imóvel de R$ 400 mil, a entrada é de R$ 80 mil a R$ 120 mil. Com consórcio, você pode dar lance com 10% a 15% do valor e parcelar o restante. Na minha experiência como especialista em crédito estruturado, recomendo ter pelo menos 25% de entrada para cobrir custos iniciais.
Quer investir em imóveis em Santa Catarina?
Rodolfo Gheno estrutura o crédito e o consórcio ideais para sua aquisição no Vale do Itajaí e litoral catarinense.
No consórcio, você paga parcelas sem juros (apenas taxa de administração, entre 0,5% e 1% ao mês) e é sorteado ou dá lance para receber a carta de crédito. No financiamento, você paga juros compostos (média de 10% a 12% ao ano) e recebe o imóvel imediatamente. O consórcio é mais barato a longo prazo, mas exige paciência.
Sim, desde que com planejamento. A valorização média é de 12% ao ano, mas o custo de entrada é alto (mínimo de 30% do valor). Use consórcio ou crédito com garantia de imóvel para alavancar. O retorno com aluguel é de 5% a 7% ao ano, inferior ao CDI, mas com potencial de ganho de capital.
Você oferece um imóvel já quitado como garantia para pegar um empréstimo de até 60% do valor de avaliação. As taxas são mais baixas (de 1% a 1,5% ao mês) e o prazo pode chegar a 20 anos. É ideal para quem já tem imóvel e quer comprar outro sem vender o atual.
O mínimo exigido por bancos é de 20% a 30% do valor. Para um imóvel de R$ 400 mil, a entrada é de R$ 80 mil a R$ 120 mil. Com consórcio, você pode dar lance com 10% a 15% do valor e parcelar o restante. Na minha experiência como especialista em crédito estruturado, recomendo ter pelo menos 25% de entrada para cobrir custos iniciais.
Especialista em Crédito Estruturado e Consórcio — G6 Capital
Especialista em crédito estruturado e mercado imobiliário, parceiro G6 Capital. Atua no mercado financeiro auxiliando empresas e famílias a utilizarem crédito de forma estratégica para construir patrimônio e acelerar crescimento. Com foco em Santa Catarina, já ajudou centenas de clientes a conquistar imóveis, ampliar negócios e reorganizar finanças com inteligência.
